Терминът „стоп капаро” или друг подобен термин като „разписка за депозит”, „договор за стопиране на предлагане”, „договор за гаранция” и разновидностите му не са легални и означаваното с тях явление няма правна уредба у нас. То обаче намира широко приложение в договорната практика при продажба на недвижими имоти и е допустимо съгласно чл. 9 от ЗЗД, уреждащ двободата на договаряне.
Най-общо предметът на договора за “стоп капаро” се определя от задължението на продавача или на агенцията, предлагаща имот за продан, да преустанови предлагането на имота на други купувачи за определен период от време, и да го „резервира“ за потенциалния купувач, срещу заплащане на стоп-капаро от потенциалния купувач на продавача.
Обикновено агенцията – посредник предлага собствен вариант на този договор, а бъдещият купувач, в желанието си бързо да приключи сделката, подписва смело, без да разбира какви са ангажиментите на страните във връзка със съглашението. За този договор, както и за всеки друг, е важно да бъде обсъден с адвоката Ви, преди да бъде подписан.
За какво трябва внимаваме, подписвайки договор за „стоп капаро“?
- Договорът трябва да съдържа задължение за продавача да премахне обявата от всички платформи, в които тя е налична;
- Договорът трябва да съдържа волеизявление на страните за започване на преговори за подписване на предварителен договор. Важно е да бъде уговорен краен срок за сключване на предварителния договор;
- Договорът трябва да съдържа периода, в който имотът няма да бъде предлаган на тети лица, възможностите за удължаването или скъсяването му.
- Договорът трябва да вменява задължение на продавача да предостави всички документи във връзка с имота – акт за собственост, скици, схеми, удостоверения за вещни тежести. Тези документи са необходими за извършване на проучване на собствеността, без което е немислимо сключването на предварителен договор.
- Договорът трябва ясно да урежда последиците от несключването на предварителен договор – възможност за развалянето му, връщането или задържането на сумата, представляваща „стоп-капаро“, как се определя чия е вината за разваляне на договора и др.
Капарото, платено по този договор има функцията на задатък по смисъла на чл. 93 от ЗЗД. Поради тази причина, ако предварителен договор не бъде сключен по вина на продавача, купувачът има право да получи връщането на задатъка в двоен размер.
Развалянето на договор за гаранция обикновено е затруднено, поради факта, че всяка от страните по него смята, че е изпълнила задълженията си и не носи вина за това, че не се е стигнало до подписване на предварителен договор. Именно за това е важно правата и задълженията на страните да бъдат подробно разписани, а не просто да се декларира, че продавачът е получил капаро.
Във всеки случай на подписване на договр, по силата на който трябва да платите на насрещната страна сума пари, задължително се консултирайте с адвокат.